Umowa najmu okazjonalnego a zwykła umowa najmu nieruchomości

Co to jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie art. 19a tej ustawy, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Co to jest zwykła umowa najmu?

Zwykłą umowę najmu regulują przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 659 k.c., przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Dla zawarcia zwykłej umowy najmu nie przewiduje się żadnej formy szczególnej, której niezachowanie skutkuje nieważnością tej czynności prawnej, bowiem umowa najmu, której przedmiotem jest rzecz ruchoma, może być zawarta w dowolnej formie (pisemnej, ustnej), a nawet w sposób dorozumiany. Jedynie umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem. W razie niezachowania tej formy umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

Różnice pomiędzy umową najmu okazjonalnego a zwykłą umową najmu

Najem okazjonalny nie może być zawarty na czas nieoznaczony, podczas, gdy najem zwykły przewiduje taką możliwość. Najem okazjonalny może trwać maksymalnie przez 10 lat, przy czym istnieje możliwości jego przedłużenia na kolejny okres.

Zwykła umowa najmu oferuje właścicielowi wynajmowanej nieruchomości mniejszą ochronę, niż ma to miejsce w przypadku umowy najmu okazjonalnego, do którego załącza się:

• oświadczenie najemcy złożone przed notariuszem o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego oraz zobowiązanie do opuszczenie i opróżnienia wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy;
• oświadczenie najemcy, w którym informuje on, do którego lokalu będzie mógł przeprowadzić się po opuszczeniu wynajmowanej nieruchomości;
• oświadczenie właściciela mieszkania wskazanego przez najemcę, w którym zgadza się on na to, by najemca zamieszkał w jego lokalu w przypadku wykonania egzekucji.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego jest niezbędnym elementem umowy najmu okazjonalnego. Bez zachowania tej formy mamy do czynienia ze zwykłą umową najmu, a nie z umową najmu okazjonalnego.

Podstawa prawna:

• Art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego
• Art. 659 k.c.