Zasiedzenie nieruchomości - sposób na ustalenie prawa własności

Istnieje wiele nieruchomości, które mają nieuregulowany stan prawny. Może to być wynikiem na przykład sytuacji, gdy kilkadziesiąt lat temu doszło do nabycia nieruchomości na podstawie zwykłej pisemnej umowy sprzedaży lub na podstawie nieformalnej umowy darowizny. W obu przypadkach konieczne było (i jest nadal) sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego. Jeżeli strony tego nie dochowały, to nie doszło do nabycia własności nieruchomości. W takiej sytuacji sposobem na uregulowanie własności jest instytucja zasiedzenia.

Zgodnie z art. 172 § 1 i 2 kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat 30 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z powyższego przepisu wynika, że poza okresem samego posiadania nieruchomości, niezbędnym jest, by jej posiadacz był posiadaczem samoistnym, a więc takim, który włada nieruchomością jak właściciel. Innymi słowy czuje się właścicielem, podejmuje wszystkie decyzje dotyczące nieruchomości i tak jest odbierany na zewnątrz, na przykład przez sąsiadów.

Rzadko kiedy zdarza się, by posiadacz samoistny był w stanie wykazać, że posiadał nieruchomość w dobrej wierze, a więc z zastosowaniem 20-letniego terminu zasiedzenia. Możliwe jest to w wyłącznie w sytuacji, gdy ktoś nie wie, że w rzeczywistości nie jest właścicielem nieruchomości. W złej wierze będzie więc ten, kto ma świadomość, że prawo własności danej nieruchomości mu nie przysługuje.

Przed 1 października 1990 roku okresy posiadania wymagane do nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosiły odpowiednio 10 lat przy wejściu w posiadanie w dobrej wierze i 20 lat przy wejściu w posiadanie w złej wierze. Zgodnie bowiem z treścią art. 9 ustawy o zmianie ustawy – Kodeks cywilny – z dnia 28 lipca 1990 roku (Dz. U. Nr 55 poz. 321) do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się od tej chwili przepisy niniejszej ustawy. Oznacza to, że do zasiedzenia, które nastąpiło przed dniem 1 października 1990 roku miały zastosowanie terminy obowiązujące przed tą datą (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 września 1993 roku, sygn. akt II CRN 89/93). Natomiast do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem 1 października 1990 roku stosuje się przepisy nowe - zmienione ustawą z dnia 28 lipca 1990 roku.

Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie nieruchomości jest stała i wynosi 2.000 zł. Wnioskodawca w zależności od sytuacji majątkowej i zarobkowej może ubiegać się o zwolnienie z obowiązku uiszczenia opłaty, w całości lub w części.

Prawomocne postanowienie sądu w przedmiocie zasiedzenia nieruchomości stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej.